Свидетельство о государственной регистрации права после перепланировки

Свидетельство о государственной регистрации права собственности – это основной правоподтверждающий документ, который свидетельствует о существовании конкретного права на объект недвижимости, т.е. подтверждает существующую запись в единой базе данных Росреестра.
Выдается это Свидетельство местными отделениями УФРС при оформлении и регистрации права собственности гражданина на конкретный объект недвижимости.

Этот документ называют Свидетельством о праве собственности на квартиру или «Титулом», так как этот документ содержит основные титульные сведения о квартире.

Эти сведения включают в себя следующее:

Объект права (т.е. собственно, квартира, общей площадью такой-то, по такому-то адресу);
Субъект права (т.е. кто является законным собственником/-ками этой квартиры, ФИО и паспортные данные);
Вид права (может быть собственность, аренда, хозяйственное ведение, постоянное бессрочное пользование и т.п., нас интересует только собственность);
Документы-основания (какой документ предшествовал и служил основанием для выдачи данного Титула);
Зарегистрированные ограничения/обременения права (если они существуют у данной квартиры);
Кадастровый номер объекта (это учетный номер объекта-квартиры в базе данных реестра);
Дата выдачи Свидетельства.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру выполняется на защищенной гербовой бумаге, с водяными знаками, имеет учетную серию и номер, подпись сотрудника-регистратора со штампом его фамилии, и круглую печать Управления Федеральной Регистрационной Службы (УФРС).

С 2015 года Свидетельства (Титулы) решили делать на обычной бумаге, а с июля 2016 года их вообще перестали выдавать (об этом ниже).

С 1 января 2017 года выписка из ЕГРН (Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости) объединила в себе выписку из ЕГРП (заменяющую Свидетельство на собственность) и кадастровый паспорт.

Выписка из ЕГРН является общедоступным документом. Заказать его может любой желающий в центрах госуслуг «Мои документы», предъявив паспорт и оплатив пошлину 400 рублей. Данная выписка необходима для заказа документов в БТИ, для согласования перепланировки в Мосжилинспекции, для получения технического плана, для сделок с недвижимостью (продажа, покупка, обмен).

С 15 июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о собственности на недвижимость (в том числе на квартиры). Речь идет о гербовых бумагах со штампами и печатями, где указывались объекты недвижимости, их адреса, площади и перечень лиц, которые ими владеют.

Отмена выдачи Свидетельств о регистрации права собственности произошла на основании поправок в законодательство, утвержденных законом №360-ФЗ от 03.07.2016. Но для Продавцов и Покупателей недвижимости практически ничего не изменилось. Даже наоборот, эта отмена Свидетельств о собственности упростила сбор данных о правах на квартиру.

До сих пор такая бумага считалась основным правоподтверждающим документом на недвижимость. Именно ее предъявляли в первую очередь владельцы квартир, домов и земельных участков, когда дело касалось купли-продажи. И именно она удостоверяла наличие права собственности конкретного человека на конкретный объект.

Теперь в Росреестре решили, что это лишнее, и перестали выдавать на руки владельцам недвижимости Свидетельства о государственной регистрации права. Теперь единственным доказательством существования права собственности будет запись в электронной базе Единого государственного реестра прав (ЕГРП). А Выписка из ЕГРП, соответственно, будет единственным подтверждением наличия этой записи.

В официальном сообщении Росреестра сказано следующее:

15 июля 2016 года вступает в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в связи с чем прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных…

…При этом согласно законодательству только запись о государственной регистрации права в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

У многих могут возникнуть опасения насчет сохранности электронной информации в базе Росреестра. И чем подтверждать право собственности на квартиру, например, в случае, если база данных рухнет в результате какого-нибудь сбоя, поломки или целенаправленной кибератаки?

Пресс-служба Росреестра успокоила всех владельцев недвижимости на этот счет:

Во-первых, по словам сотрудников ведомства, система обладает множественными степенями защиты от взлома и потери данных. И эта защита получила высокие оценки на международном уровне.
Во-вторых, информация регулярно дублируется на нескольких серверах, создавая резервные копии базы данных в недоступных для взлома местах.
В-третьих, правовая информация о сделках с недвижимостью, как и раньше, сохраняется еще и на бумажных носителях в архивах Росреестра. То есть при регистрации права собственности и перехода этого права по сделке с квартирой, например, регистратор оставляет себе один из оригиналов договоров купли-продажи.

Таким образом, несмотря на то, что Свидетельства о праве собственности на квартиру больше не выдают, сохранность самого права вполне надежна. И даже более того, отмена Свидетельств закрыла еще одну лазейку для мошенников. Были случаи, когда мошенники продавали квартиру по недействительным (устаревшим) Свидетельствам о собственности, или по их дубликатам, полученным по доверенности в Росреестре.

Теперь же каждый Покупатель квартиры может самостоятельно (без участия Продавца) оформить запрос на Выписку из реестра прав (ЕГРП), и без труда получить самую достоверную и актуальную информацию о квартире и ее правообладателях. Реестр прав ведется один на всю страну, информация в нем открыта и доступна любому желающему за небольшую плату (госпошлину) в Москве она составляет 200 рублей на недвижимое имущество. Саму Выписку из ЕГРП можно получить как в бумажном виде (например, в центре госуслуг «Мои документы»), так и в электронном виде через портал Росреестра.

Надо ли менять «Свидетельство о собственности» на «Выписку из реестра (ЕГРП)»?

Нет. Владельцам квартир и других объектов недвижимости здесь беспокоиться не о чем. Никаких принудительных замен Свидетельств о собственности на Выписки из ЕГРП не требуется.

Но так как в результате перепланировки меняется конфигурация помещений, и, как правило, общая площадь помещения, то вследствие этого возникает несоответствия между данными хранящимися в БТИ и свидетельством на право собственности. Поэтому после проведения перепланировки необходимо внести изменения в данные Росреестра и получить новые документы с актуальной площадью помещения. Для этого необходимо в первую очередь внести изменения в кадастровый учет и уже после этого Росреестр выдает выписку из ЕГРП с новой площадью.

Если право собственности было зарегистрировано до 15 июля 2016 года, то Свидетельство о собственности продолжает считаться полноценным правоподтверждающим документом, наравне с Выпиской из ЕГРП.

Если право зарегистрировано после этой даты, то в результате регистрации новый владелец уже не получает на руки никакого бумажного документа, который подтверждает его право собственности. Все данные об этом остаются только в электронной базе Росреестра.